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关于在局长信箱反映“金地三千府物业收费问题”回复的质疑

来件人：金地业主来信时间：2017-09-27 20:24:15

来信内容：
　　在投诉反映“金地.三千府物业要求收10000.00元装修押金，而且要求业主签订不公平的装修管理协议，否则不发放装修许可单，及工人出入证。”的问题。贵委在线回复：该物业公司的上述收费行为，符合长价房〔2014〕80号文件关于“低密度住宅物业服务收费标准可依据前期物业服务合同协商确定”的规定。
　　但存在质疑：存在解释文件精神有误的嫌疑。
　　根据《湖南省物价局、湖南省住房与城乡建设厅关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》（湘价服〔2010〕76号）文件中对物业服务费的规定：
　　第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。”
　　另外物业服务费构成也有规定：
　　第十六条物业管理公共性服务费用构成为：
　　1、人员费用，包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用等。
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用，不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
　　3、物业管理区域清洁卫生费用，包括所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、（除垃圾处理费以外的）环卫所需费用等。
　　4、物业管理区域秩序维护费用，包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
　　5、物业管理区域绿化养护费用，包括管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
　　6、物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。
　　7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。
　　8、管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，而由各服务项目承担的费用。
　　9、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用（如文体、联谊、比赛等必要的社区文化活动等）。
　　10、法定税费。
　　11、合理利润，住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%。
　　“长价房〔2014〕80号”文件共七条，完整内容是“二、新投入使用的住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择调整后的项目等级组合确定，物业服务收费标准为各服务项目收费标准的总和。低密度住宅物业服务收费标准可依据前期物业服务合同协商确定。”，是对“物业服务收费”进行的规定，并没有包含或指“装修押金”，装修押金是押金也不是服务费，押金在守约的情况下是退还业主的，服务费享受服务后是不退还的，性质也完全不一样。
　　但“长价房〔2014〕80号”文件针对装修及装修服务费单独列出了第四条，主要内容“四、业主（使用人）对房屋进行装修，业主或者装修人和装饰装修企业，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业按照室内装饰装修管理服务协议向业主（使用人）收取以下费用：（1）……（5）装修押金：最高不超过2000元。”。第四条并没有明确低密度住宅单独定规定装修押金。因此，按文件理解，装修押金应按“长价房〔2014〕80号”文件第四条理解，无法套用第二条。

回复内容：

金地业主：

您好！

您通过领导信箱咨询小区物业收费一事，答复如下:

您前次来信咨询已由市价格监督检查局答复。根据《长沙市物价局长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步规范我市物业服务收费有关问题的通知》（长价房[2014]80号）规定，装修押金最高不超过2000元，没有区分“低密度住宅”与“高密度住宅”，建议业主在与物业公司签订协议时明确押金标准。如果您的合法权益受到侵犯，请打12358投诉。

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2017年10月10日

回复时间：2018-01-29 10:39:55

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